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2008-6-14   深圳房地产市场每周简报(第77期)  
一、供应与成交

1171套住宅获预售,南山两项目入市

2008.6.6~2008.6.13,深圳房地产市场共有3个项目获得预售许可证,他们分别是龙岗区的万科城、宝安区的熙龙湾花园(N23区)、南山区的雷圳碧榕湾海景花园 ,三个项目合计为市场提供住宅1171/13.16万平米。

在开盘项目方面,上周(2008.6.7~2008.6.13)有3个项目上市销售,它们分别为:

宝安区的金泓凯旋城10栋,推出240/4.11M2住宅,参考均价13000/ M2

南山区的浪琴半岛,推出519/5.73M2住宅,参考均价25000/ M2

南山区的桑泰丹华府(四期),推出192/2.82M2住宅,参考均价17000/ M2 

全市新房量价略跌,日成交89套均价11168/平方米

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,上周(2008.6.7~2008.6.12

全市共成交商品房535/5万平米,日均成交89套,环比下降5%;日均成交面积0.86万平米,环比下降3%

从各区住宅成交量来看,上周仅有宝安和盐田两区成交量较前一周上涨,其余四区都出现较大跌幅;尽管南山区上周有两个新开楼盘上市销售,但从成交量上看,销售情况仍不如人意,全区仅成交32套新房,环比大幅下跌40%;龙岗区新房成交下降势头依旧,全区仅鸿基花园、景和园、可园等少数几个项目一直保持一个比较高位和稳定成交形式,因此,上周仅成交179套新房,环比小幅下跌7%;宝安区上周成交量涨幅较大,新房共成交257套,环比上涨34%,日均成交43套;盐田区得益于多套豪宅成交,价量齐升,共成交10套,其中豪宅成交5套;罗湖、福田两区上周分别成交23套、34套,环比分别下降18%33%,其中福田区有多套写字楼单位成交。

上周,全市成交总金额5.59亿元,环比下降13%;成交均价11168/平方米,环比下跌10%

从各区新建商品房成交均价来看,盐田区继前一周豪宅成交拉动成交均价后,上周再次成交多套豪宅,万科东海岸、华侨城天麓等项目的成交,使得盐田区上周均价攀升到41397/平米;尽管福田区上周也有华强广场等写字楼项目成交,但均价仅为19621/平米,环比下跌18%;南山区在朗琴半岛等高端项目拉动下,成交均价大幅上涨,达17784/平米,环比上涨27%;宝安、龙岗两区成交均价都跌破10000/平米关口,分别为9443/平米、9451/平米;罗湖区继续前一周跌势,虽然像尊寓等成交多套的项目,对外称均价为18000/平米,但是全区成交均价仅为13785/平米,环比下跌10.37%

二、市场与促销

假日促销忙,端午主题活动延续良好态势

上周,政府发出一个信号,未来金融政策依然从紧。通过再次上调存款准备金率1个点,加大了对房地产市场的压力。反应到市场中,开发商资金紧张的局势未得到改善,企业要保证正常的运作,只有向市场想更多的办法,保持楼盘的促销力度,促进销售的达成。

每逢节假日,便是楼盘促销的大好时机。儿童节、端午节两个连续的节日,使得深圳房地产市场的促销活动维持了充足的活力。继六·一儿童节促销活动高潮后,上周的端午主题活动在“澳城”、“蓝郡”、“花港”、“熙龙湾”、“禧园”等楼盘上演,活动延续了前一周的良好表现,总活动数量达到8个,为2008年以来的平均以上水平。

 

三、政经动态

两部委再立新规:土地有偿使用费规范支出范围

2008年66财政部和国土资源部联合印发《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》,对中央分成新增建设用地土地有偿使用费的使用管理作出新的规定。

  《办法》共分五章25条,主要从土地有偿使用费的支出范围、使用管理和监督检查三方面作出规范。《办法》要求,土地有偿使用费纳入财政预算管理,专款专用,任何单位和个人不得截留、挤占或挪用。通知明确规定了土地有偿使用费的支出范围,专项用于基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出、基本农田保护支出以及与之相关的其他支出。

北京住房公积金管理中心:限价房公积金贷款可首付10%

6月11北京住房公积金管理中心透露,凡购买90平方米以下的限价房,购房人申请公积金贷款时,首付款比例只需购房款的10%即可。同时免除最高1500元的评估费。

    公积金管理中心贷款中心主任何玉波表示,公积金管理中心已经制定了优惠政策,以支持中低收入家庭购买限价房,其中第一项优惠政策便是降低首付款比例。90平方米以下的限价房,购房人申请公积金贷款,首付只需10%。市住房公积金中心新闻发言人李持缨解释,经适房一直执行可首付10%的贷款政策,限价房是新推出的政策性住房,其执行的公积金贷款政策与经适房相同。

国家税务总局开展房地产交易计税价格核定试点

国家税务总局消息,针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题,税务总局建立了房屋交易最低计税价格管理制度,加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作,夯实交易环节税收征管基础,进一步提高计税价格管理水平,税务总局决定,先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作。

税务总局出台意见指出,对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的,参照市场价格核定计税价格,逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。

5月M2增长18.07% 外汇贷款余额大幅增长55.39%

人民银行612日公布的《5月份金融运行报告》显示,五月份金融运行平稳,货币供应量增长18.07%20085月末,广义货币供应量(M2)余额为43.62万亿元,同比增长18.07%1-5月净回笼现金206亿元,同比少回笼139亿元。人民币贷款同比增长14.86%5月末,金融机构本外币各项贷款余额为30.19万亿元,同比增长16.22%。外汇贷款余额为2739亿美元,同比增长55.39%

5月CPI大幅下降至7.7%

    国家统计局612公布的数据显示,5月份,居民消费价格总水平同比上涨7.7%。其中,城市上涨7.3%,农村上涨8.5%;食品价格上涨19.9%,非食品价格上涨1.7%;从月环比看,居民消费价格总水平比4月份下降0.4%1-5月份累计,居民消费价格总水平同比上涨8.1%

CPI比上个月明显回落,主要原因是食品价格出现明显回落,食品价格回落成为拉动CPI下行的主要力量.同时,翘尾因素也是导致CPI回落的另一原因。而非食品价格上涨压力相当大.原材料价格的上涨是从去年钢铁和水泥涨价就出现端倪了,而今年的中国两场灾难很可能加剧上述压力。

5月份FDI77.61亿美元 同比上升38%

    商务部612表示,中国08年前5个月外商直接投资(FDI)总额达427.8亿美元,较去年同期上升55%5月份中国吸引外商直接投资77.6亿美元,较去年同期上升37.9%。今年15月,全国新批设立外商投资企业11915家,同比下降20.95%;实际使用外资金额427.78亿美元,同比增长54.97%

8.2%!5PPI创新高

6月11,国家统计局公布5月份PPI(工业品出厂价格),当月PPI同比上涨8.2%,仅次于20044月份的8.4%涨幅水平,是近4年来的最高水平。国际大宗商品价格上升尤其是原油价格屡创新高是PPI上涨的重要动力。1-5月份累计,工业品出厂价格同比上涨7.4%(1-4月增加0.2%),原材料、燃料、动力购进价格上涨10.6%(1-4月增加0.3%)

存款准备金率年内第5次上调

中国人民银行六月7日晚间宣布,为加强银行体系流动性管理,决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,于615日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。

这是央行今年以来第5次上调存款准备金率,上调后,存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。根据央行公布的商业银行存款数据估算,上调存款准备金率1个百分点预计可以回收资金4000亿元左右。

 

四、行业相关及其他

2008年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.9个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比4月低0.1个百分点。

新建住房销售价格同比上涨10.2%,涨幅比4月低0.6个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月高0.1个百分点;其中,90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括:乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%、北京15.7%和杭州15.2%;环比涨幅超过1%的城市有8个,其中,涨幅较大的主要城市包括:金华1.7%、乌鲁木齐1.6%、温州1.4%、岳阳和大理均上涨1.2%等。环比价格下降的城市有12个,其中,降幅较大的主要城市包括:兰州-0.8%、深圳-0.5%、南昌-0.4%、成都-0.4%和福州-0.3%等。

二手住房销售价格同比上涨8.8%,涨幅比4月低1.5个百分点;环比价格下降0.2%

房地产行业前景不明 地产商觊觎能源业

2007年以来,地产行业调控一直紧缩,在未来房地产业发展前景不明朗的情况下,一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业;而一些拥有资源的地产商则通过增加经营领域,扩大新的利润增长点。

     在上海,已有20多家房地产企业进入了石油行业,其中有数家是上海排名前20位的房地产企业,绿地和中融是他们的代表。去年,绿地集团制定了一个完整的战略计划,能源成为绿地的四大业务之一,并成立了专门的能源集团。    而中融集团进军石油业则完全避开国内市场,把目光放在国外,直接进入原油开采。去年8月,在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司,并在加拿大竞标获得了220口油井的开发权。

在中国泛海的集团网站简介中,能源产业已升列至该公司核心业务第三位,仅列地产、金融之后。还有碧桂园创始人杨国强也正在把触角伸向能源领域,谋划发展“煤制油”版图。

富力地产:落实16家酒店酝酿扩张200万平米商业地产

继广州富力丽思卡尔顿、富力君悦两家酒店开业之后,这家地产巨头日前与万豪国际集团公司签约,易地惠州再度联手打造富力万丽酒店。富力地产董事长李思廉在接受《第一财经日报》采访时透露,该公司目前落实的酒店项目已有16个,而在2010年前后,富力地产计划将商业地产的面积扩大到200万平方米。

这是继保利地产之后,又一个将商业地产拓展锁定到200万平方米的内地房地产巨头。作为富力首个进入的二线城市,惠州“富力丽港中心”总建筑面积约30万平方米。除与万豪集团合作的万丽五星级酒店即惠州第一高楼外,该项目还包括3栋大户型豪宅、一栋5A甲级写字楼、两栋酒店式高级公寓和一个7万平方米的商场,总投资约15亿元。

中国上市房企TOP10发布  龙头效应逐渐显现

报告显示,2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10是:万科A、保利地产、金地集团位居前三位,招商地产与金融街并列第四,北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业分列610位。与沪深房地产上市公司整体水平相比,综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍,运营效率也优于整体水平,其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。

    2008内地在港上市房地产公司综合实力TOP10排名依次为,中国海外发展、合生创展、碧桂园、富力地产、雅居乐地产、华润置地、绿城中国、远洋地产、SOHO中国、首创置业。截至2007年底,内地在港上市房地产公司TOP10总资产均值达355.97亿元,同比增长99.02%。而同期内地在港上市房地产公司整体均值为236.37亿元。综合实力TOP10的营业收入均值达87.26亿元,是在港上市企业整体均值的近两倍。

房地产业热钱监管一片空白 缺乏切实有效的措施

针对外管局拟与住房与城乡建设部拟联合规范外资进入房地产行业的问题,广东省社会科学院重点课题组《境外资金在国内异常流动研究》组长黎友焕表示,我国房地产业的热钱流入现象比较严重,而且目前对这些热钱的监管基本上是空白的,缺乏切实有效的措施。

黎友焕认为,这些资金在进入我国后,名义上可能投资某一实业,但实际上可能会借着购买工作用地、构建厂房等由头,炒作房地产。针对这些情况,黎友焕表示,由于外资的投资期较长,每笔项目的投资额全部进入中国会持续很久,这为监管带来非常大的难度。“由于难以操作,我国在过去实际上是放弃了对这些资金的管理。”

深圳:政府出钱 开发商代建保障房

预计今年年底,我国首个住房保障法规——《深圳市住房保障条例》(以下简称《条例》)将正式出台。在国家级相关法律尚未出台之时,这势必为地方住房保障立法奠定实践基础。

“我国住房保障的法律建设起步较晚,这在一定程度上限制了住房保障工作的可持续性。缺乏计划性、统一性和长远性,准入和退出的长效机制难以建立,是必须提升到立法层面解决的问题。”对于制定《条例》的初衷,深圳市国土资源和房产管理局房改处处长陈祖荣说。“政府出钱,开发商代建”是《条例》首次确定的具有深圳特色的保障思路。经过过去两年的探索,深圳市此次正式规定,政府在出让商品住宅用地时,可约定由开发商在宗地内建设一定比例的保障性住房,产权归政府所有或由政府收购。

6项法定图则草案公示

6月102008年第三批城市规划项目开始为期一个月的公示。这些规划项目包括龙华旧城核心地区、宝安沙井中心地区南片、宝安区沙井中心西地区、宝安松岗中心地区东片、宝安松岗中心地区南片、龙岗东涌地区、布吉中心地区等6项法定图则草案,以及布吉、妈湾地区的法定图则调整项目。

从福田坐地铁去机场只需半个钟

在未来深圳机场T3航站楼地下,将形成庞大的轨道交通体系,北通东莞和广州,南达香港机场,坐地铁赶飞机将变得轻而易举。新航站区轨道交通枢纽接驳两条轨道交通线:一条是深圳地铁11号线;另一条是全国瞩目的港深机场轨道联络线。

11号线北区间沿T3航站楼中轴线布置,位于机场旅客捷运系统下方,南区间贯穿航空综合服务区地下,机场联络线区间则紧贴11号线西侧;两线均在T3航站楼站前交通中心地下设立车站区。

届时,市民坐地铁到T3航站楼前的交通中心地下,通过电扶梯进入办票大厅,从福田出发到达机场约30分钟;香港旅客乘机场联络线列车到达T3航站楼,甚至只需十多分钟;广州、东莞沿线的旅客也可乘穗莞深城际线列车南下到达T3航站楼。

深圳正在筹建高水准新科技馆

2005年12月,深圳市委在关于十一·规划的建议中正式提出“建设以科技创新学术交流和提高全民科技意识为主题的新科学馆”。

新科技馆投资预算超过10亿元,在建设规模上将位居全国前列,目前正处在方案论证和选址阶段。

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