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2008-6-21   深圳房地产市场每周简报(第78期)  

一、供应与成交

龙岗3项目获预售,本月下旬将现市场供应小高峰

2008.6.13~2008.6.20,深圳房地产市场共有4个项目获得预售许可证,它们分别是龙岗区的公园大地花园、宝安区的熙龙湾花园(N23区)、龙岗区的中海康城花园、龙岗区的鸿基花园三期,四个项目合计为市场提供1322/11.60万平米的住宅,68/1.92万平米的商业以及217/3.16万平米的办公楼。

在开盘项目方面,上周(2008.6.13~2008.6.20)有2个项目上市销售,它们分别为:

龙岗区的万科城四期,推出218/2.34M2住宅,参考均价12500/ M2

南山区的卓越维港,推出122/3.11M2住宅,参考均价55000/ M2

南山盐田成交显著增加,豪宅放量全市均价涨四成

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,上周(2008.6.13~2008.6.19

全市共成交商品房638/6.34万平米,日均成交91套,环比上升2%;日均成交面积0.91万平米,环比上升6%

全市整体来看,市场有回暖迹象,上周全市较前一周成交量仅宝安区有下降,其余五区成交量均有不同程度的上涨,其中南山盐田表现抢眼。

    从各区住宅成交量来看,盐田区上周共成交21套住宅,环比大涨110%,成交功臣首推华侨城天麓,连续七天成功交易15套豪宅;南山区成交涨势可喜,上周全区成交79套住宅,环比大涨147%,这是由于上周南山区有两个新盘供应市场,且业绩表现良好;龙岗区新房成交下滑势头得到遏制,上周成功成交244套住宅,环比上涨36%,布吉、坂田仍是成交主力,中心城成交量有微幅提升;宝安区上周表现欠佳,仅成交220套住宅,环比下降14%,全区各项目表现迥异,成交量大者一周达69套,占全区总成交量的31%,但全区上周成交10套以上的项目仅5个,而龙岗区则达到11个;上周福田、罗湖两区分别成交47套、27套新房,环比上涨38%17%,由于两区前段时间入市项目较少,成交主力仍是以往表现较好的楼盘。

上周,全市成交总金额10.2亿元,环比上升82%;成交均价16084/平方米,环比上涨44%

从各区新建商品房成交均价来看,盐田区成交均价一路高歌猛进,豪宅表现超过整个楼市,上周成交均价达到61994/平米,环比上涨49.76%,华侨城天麓对于全区均价乃至全市均价的影响毫无置疑;南山区再次站上20000的关口,上周成交均价达到21171/平米,环比上涨19.05%,这和卓越维港高端项目的入市,以及浪琴半岛等高端项目销售态势良好有关;关外两区成交均价逆反而行,宝安区成交均价达到12659/平米,环比上涨34.06,而龙岗区成交均价仍在万元以下为9370/平米;福田区成交均价基本与前一周持平,为19487/平米,成交主力为普通住宅,写字楼市场成交情况一般;罗湖区上周成交均价有所上升,达15080/平米。

 

二、市场与促销

楼盘促销活动遇冷,豪宅产品交投活跃

上周,楼盘促销活动未能延续6月初的良好走势,仅“熙龙湾”1个项目举行了老客户优惠销售活动。由于6月中旬以后至10月,国家法定节假日较少,楼市“节日促销”的特点会受到较大影响,楼盘促销题材单一的问题再次暴露出来。

另外,尽管上周促销活动遇冷,全市商品房销售却止跌回升,其中,豪宅产品凭借其较强的抗跌性和保值性受到了市场的追捧。“卓越维港”、“东部华侨城天麓”、“莱蒙水榭山”、“浪琴半岛”等豪宅产品热销,个别楼盘开盘当日便已销售9成,成为楼市中唯一亮色,推动了全市商品房销售价格、销售量的上升。

三、政经动态

发改委宣布上调电价油价,禁止电煤年内涨价

    国家发展改革委19日宣布:自620起将汽油、柴油价格每吨提高1000元,航空煤油价格每吨提高1500元。液化气、天然气价格不作调整;自71起,将全国电价平均每千瓦时提高2.5分钱;自即日起至今年1231日,全国煤炭生产企业供发电用煤的出矿价,不得超过2008619实际结算价格。

发展改革委指出,近一段时期以来,国际市场油价持续大幅度攀升,特别是今年2月中旬以来涨速加快。国内成品油与原油价格倒挂矛盾加剧,企业加工和进口亏损严重,大部分地方炼厂处于停产、半停产状态,供求矛盾突出。为逐步理顺价格关系,保证国内成品油供应,促进石油资源节约,决定适当提高成品油价格。

国房景气指数连续6月回落

   国家统计局618日公布的数据显示,5月份全国房地产开发景气指数为10334,比4月份回落073点,这是国房景气指数连续6个月出现环比(比上月)回落。

  不过,当前国房景气指数仍处于景气空间。统计显示,截至5月底,全国商品房空置面积为127亿平方米,同比增长01%,而上月为下降1.8%。其中,空置商品住宅6495万平方米,下降48%,降幅比上月缩小1.9个百分点。

世行上调今年中国GDP增速预测至9.8%

    世界银行619发布的《中国经济季报》指出,中国经济增长已放缓至更可持续的速度。预计2008年中国GDP增长9.8%,经常项目账户盈余3770亿美元,占GDP9%。货币政策需要进一步紧缩,以控制价格压力的外溢以及通胀预期。

  世界银行在今年2月发布的《中国经济季报》中,曾作出2008年中国GDP增长9.6%的预测,并在4月初发布的《东亚经济半年报》中将这一增长率调低至9.4%

央行:5月份金融市场总体运行平稳

央行618日发布5月份金融市场运行情况显示,今年前5个月,金融市场总体运行平稳。5月份,银行间市场债券发行量同比有所下降,短期和长期债券发行比重有所上升;货币市场利率走高,同业拆借量较上月小幅增加,债券回购量较上月有所减少;现券交易成交量较上月有所减少,银行间债券指数略有下降而交易所国债指数略有上升,国债收益率曲线整体小幅上行;股票指数持续下行,股票市场成交量有所增加。

前五月我国城镇固定资产投资增长25.6%

    国家统计局617发布的数据显示,作为经济增长的主要推动力,投资动力依然充沛,增幅与往常基本持平。今年前五月,全国城镇固定资产投资达40264亿元,同比增长25.6%。

5月工业增加值同比回落2.1个百分点

    国家统计局616公布的月度数据显示,今年5月份,全国规模以上工业企业增加值同比增长16.0%;前5个月,同一指标增幅为16.3%

  从环比看,5月份,规模以上工业企业增加值比上月加快0.3个百分点,但数据同时显示,这一数据(16.0%)比上年同月回落2.1个百分点。

 

 

四、行业相关及其他

国家信息中心:加大保障性住房政策实施力度

   国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组向本报独家提供的报告建议,应以越南为鉴,保证房地产业健康发展。在继续挤压房价泡沫、消除热钱投机空间的同时,应毫不犹豫地加大保障性住房政策实施力度。

报告认为,从市场情况看,中国与越南的股市跌幅相差无几,相差较大的只有房地产。从这种意义来看,房地产市场已成为力撑中国经济大厦的一根擎天大柱。保证房地产业健康发展,其意义已不再局限于经济增长,而且包含了经济安全。住房是居民生存的基本条件,目前城镇住房矛盾集中显现,土地供求矛盾突出,单纯依靠市场机制无法解决,因此应加大住房保障政策实施力度。

人口现断层 未来10年住房消费需求增速将放缓

中国是全世界人口最多的国家,但人口结构非常不合理,存在许多隐患,其中之一就是计划生育导致的人口断层现象。2003年我国人口年龄结构图显示30只至39岁之间的人口比例最大,数量大约有2.46亿。而紧随其后2029岁年龄组的人口数量只有1.74亿,骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响,由于2539岁之间的人口是最主要的购房群体,在2008年到2017年之间,这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。也就是说未来10年,中国2534岁年龄段人口将出现30%的下降,城市化进程已经放慢,未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。

房价下跌地产开发贷款不减反增

一边是行业资金链紧张,一边却是居高不下的房地产开发投资,资金来源成了一个谜。而国家统计局的一组数据显示,贷款仍是其中主要的资金来源之一。

  统计局发布的5月份国房景气指数显示,15月份,全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%。其中,国内贷款3423亿元,增长21.5%,较去年同期的2818亿元多增加605亿元。从资金构成来看,国内贷款约占总资金的23%,这一比重与去年同期基本持平。央行各地分支机构出台的2008年信贷增长指导意见显示,房地产开发贷款、土地储备贷款都在严格受限之列。然而从上述数据来看,房地产开发领域的贷款规模并没有受到太大的影响。

碧桂园投身建设全国建保障房

6月18,碧桂园相关负责人表示,“碧桂园将在全国范围参与建设保障性住房,已在全国20余个地区进行了项目的调研。”受房地产调控影响,碧桂园转变发展策略,大力投身建设二、三线城市经济适用房,开始大力度地“迎合”政府。碧桂园第一大股东杨惠妍表示,“通过参与建设保障性住房来应对地产调控的压力。”

碧桂园首个经济适用房项目早已于20085月在内蒙古自治区满洲里市动工,可望于200810月竣工。

美国拯救楼市法案初步成形 建3000亿基金护市

随着美国抵押贷款违约率的持续上升,美国国会拯救楼市的最终方案,有望在7月初浮出水面。目前参议院可能建议成立一只价值3000亿美元的抵押贷款保险基金,同时可能诞生新的监管机构,来管理美国的政府支持企业房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)。并且为这两家公司设定一些新的经营业务。这项法案将帮助美国的抵押贷款借款人,同时还会建立全国范围内的抵押贷款经纪人许可制度。

宝安投资32亿推进特区内外一体化发展

根据《宝安区2008年政府投资项目计划(草案)》规划,2008年宝安区政府将投资32.8亿元,深入推进特区内外一体化发展,提高市政管理和公共服务水平。投资项目共277个,主要涉及宝安区内路网结构、交通设施、污水处理等基础市政设施,以及学校、医院、社区公园等公共服务设施。其中国土资金安排167个项目,安排资金20.75亿元;财政部分安排110个项目,安排资金12.05亿元。

12.8亿全线大修深汕西高速

粤东地区的交通要道深汕西高速公路即将进行全线大修,为期两年的大修工程将于20089月动工,投资金额共计12.8亿元。

深汕西高速公路的本次大修主要是路面的重新铺设,80多公里的路段将铺设舒适度更高的沥青路面,全线的安全标志、标线也将重新更换,相当于重新修建。大修完成后整条路的舒适度将大大提高。

深盐二通道下月可望通车

深盐二通道主体结构已基本完成验收,目前正在加紧进行后续隧道装饰工程、消防工程、绿化等梳妆工作。深盐二通道原先拟定的通车时间为200878,按目前的进度,有望提前通车。但具体通车日期将由市政府确定,届时市民从罗湖区前往大小梅沙仅需十几分钟。

福田交通枢纽长途客运站开始全面运营

6月19,深圳市首个集长途客运、地铁、公交、出租车和社会车辆为一体的立体化、多功能、无缝式接驳的福田交通枢纽长途客运站将正式全面运营。该枢纽站运营线路143条,其中省内73条,省际70条;每日发送班次640班,其中省内556班,省际84班。

福田交通枢纽是2007年市政府十大民生工程,具有中转与换乘、多式联运、旅游交通、口岸旅客集散、零担货运服务及车港功能,成为省内、省际的长途客运和罗湖、皇岗两大口岸过境旅客疏运综合枢纽。该交通枢纽建设的现代化、智能化,为我市客运场站建设及运营管理的发展夯实了基础。

 如有问题请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

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