研究中心 >
2008-4-19   深圳房地产市场每周简报(第69期)  
一、供应与成交

市场再添1706套住宅

2008.4.12~2008.4.18,深圳房地产市场共有4个项目获得预售许可证,分别为宝安区鸿荣源禧园,龙岗区万科城、鸿基花园三期,福田区天居水木澜山居。此4个项目合计提供商品房1887/15.3万平方米,其中住宅1706/13.9万平方米,商业用房181/1.4万平方米。

在开盘项目方面,上周(2008.4.12~2008.4.18),有3个项目开盘销售,分别为:

南山区鼎泰风华六期,共推出606/4.31万平方米住宅,参考均价11000/M2

龙岗区水岸新都(3940号楼),共推出574/4.64万平方米住宅,参考均价6400/M2

龙岗区龙光君悦龙庭,共推出144/1.48万平方米住宅,参考均价9000/M2

全市成交量继续下探,周均价12961/平方米

上周(2008.4.11~2008.4.17),全市住宅成交继续小幅下探。从置业国际研究中心实时监测的成交数据来看,上周全市住宅共成交542/4.44万平方米,日均成交77套,环比下降0.91%;日均成交面积0.63万平方米,环比下降11.02%

从各区住宅成交量来看,上周关内各区成交总量较前周小幅下降,共成交194套,其中罗湖、南山两区成交量无明显变化,福田区因新项目的热销趋势减弱,成交量则略有下滑,为110套,但仍是关内成交量最大的区域。上周宝安、龙岗两区成交量旗鼓相当,分别为170套和178套,其中宝安区的成交多集中于龙华、西乡片区,龙岗区的成交项目则多集中于布吉、坂田片区。

上周,全市成交总金额5.76亿元,环比下降6.65%;成交均价12961/平方米,环比上涨4.84%

从各区成交均价来看,罗湖区成交均价20465/平方米,是唯一仍在2万元/平方米以上高位运行的区域。福田、南山两区上周均价均在17000/平方米左右的价位运行。宝安区上周成交均价无明显变化,为11836/平方米。龙岗区则为9620/平方米,略有上涨。

二、市场与促销

开盘项目低价促销,多样活动盼人气回升

上周,楼市促销活动数量较前一周有明显回升,“侨香诺园”、“蓝郡”、“风临国际中心”等楼盘举办的“周末系列活动”,以及“后海公馆”、“中城天邑”举办的亲子教育活动是主要看点。

从活动内容来看,无论定位高端还是普通住宅的楼盘,在其促销活动中都将“看房”、“美食”、“表演”等几种元素互相融合,邀请业主与新客户一同渡周末,这一活动模式被大多数楼盘采用,周末看房的客户都会在销售中心有全方位的“视、听、味”体验。

优惠打折方面,“水岸新都”、“君悦龙庭”、“鼎太风华六期”三个新开盘项目分别作出较大的优惠,刷新了所在片区价格新低。

 

楼盘名称

优惠打折

水岸新都

6400元/平米起,96折优惠

君悦龙庭

8200元/平米起,97折优惠

鼎太风华六期

9080元/平米起

 

三、政经动态

房企税收新政实施,按≥20%的利润预缴税

    国家税务总局网站416公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函2008299),对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定,对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。

《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。《通知》明确,房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定执行。

该通知的成文日期是47日,并于200811日起执行。但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业,从二季度起按本通知执行。

耕地减少速度放缓,土地调控深入

4月16,国土资源部发布《2007年国土资源公报》中表明,2007年全国耕地面积为18.26亿亩,净减少61.01万亩,减幅0.03%,同比下降0.22个百分点。

   国土资源部在“坚守18亿亩耕地红线”工作进入平稳发展期后,国土资源部拟向深化土地调控政策、土地制度改革等方面进一步深入。国土资源部下属国土法律中心受命开始扩大地价监测范围。将原来地价监测范围由50个城市扩大到105个城市。国土资源部信息中心主任张婉丽透露,国土部还提出了关于土地调控的新要求,即在现行基础上,通过供地结果的公开和土地开发利用情况的动态监管,及时摸清和掌握出让合同和划拨决定书的执行情况、土地是否闲置、利用结构和投资强度等情况,促进土地的节约集约利用。

国家统计局:一季度国民经济运行总体平稳

中国统计局416日公布一季度经济运行数据,数据显示:

1、初步核算,一季度国内生产总值61491亿元,按可比价格计算,同比增长10.6%,比上年同期回落1.1个百分点。

2、工业生产增速减缓,企业利润增幅回落。一季度,全国规模以上工业增加值同比增长16.4%3月份增长17.8%),比上年同期回落1.9个百分点。

3、价格总水平处于高位,房屋销售价格继续上涨。一季度,居民消费价格总水平上涨8.0%3月份同比上涨8.3%,环比下降0.7%),涨幅比上年同期高5.3个百分点。

4、固定资产投资平稳增长,中西部地区投资所占比重上升。一季度,全社会固定资产投资21845亿元,同比增长24.6%,比上年同期加快0.9个百分点。

国内市场销售增长加快,城乡消费均保持快速增长。一季度,社会消费品零售总额25555亿元,同比增长20.6%3月份增长21.5%),比上年同期加快5.7个百分点。

央行表示从紧货币政策成效显现

央行411日发布的货币信贷数据显示,在从紧货币政策的累积作用下,货币信贷数据3月份全面放缓,央行也首次公开表示:从紧货币政策的成效正在显现。

数据显示,今年3月份金融机构人民币贷款新增2834亿元,同比少增1583亿元。一季度金融机构人民币各项贷款余额达27.50万亿元,同比增长14.78%,增幅比上年末低1.32个百分点。统计显示,自200611月份以来,贷款增速首次降至15%以下,使得延续了15个月的贷款高速增长出现了明显的放缓迹象。

此外,3月末,M2同比增长16.29%,增幅较上月末低1.19个百分点,是今年以来M2首次降至17%以下。同时,M1也较上月末下降了0.95个百分点,同比增速降至18.25%

存款准备金率年内第三次上调

    中国人民银行416宣布,从425起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,调整后的存款准备金率水平为16%,这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。继去年6次加息和10次上调存款准备金率之后,是次上调准备金率是央行今年第三次动用该项工具。除此以外,今年以来为了防止经济发展由偏快转向过热,央行更是加强了对信贷水平的控制。根据商业银行的存款数据估算,此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。

一季度贸易顺差同比大减50亿美元

海关总署411日公布了2008年一季度进出口统计,一季度我国进出口总额达到570376亿美元,同比增长246%,其中出口总值305897亿美元,进口总值264479亿美元,实现贸易顺差41418亿美元。
   
克服了雪灾影响,3月份外贸出口出现恢复性反弹,3月份当月我国外贸出口10896亿美元,增长306%;进口9556亿美元,增长246%,当月实现贸易顺差134亿美元。由于进口增速高于出口增速72个百分点,首季贸易顺差比去年同期大幅减少50亿美元。这是近来贸易顺差季度环比首次出现下降。


四、土地信息

政府储备短期利用土地挂牌出让

2008年414,深圳政府对TFT-081-2TFT-22TNS-324-B三宗政府储备土地的短期利用(1年)进行公开挂牌交易,三宗土地用途是自用停车场用地。

最终位于福田区梅观高速公路与梅林八号路交界处西北地块中段的TFT-022宗地被深圳市东风置业有限公司以底价139万元获得,而位于福田区凯丰路近梅林路口处的TFT-081-2地块则流拍。

位于南山区南山大道北侧直升飞机场以西的TNS-324-B地块由深圳市宏茂达石油配送有限公司以底价75万元获得。

福田地下停车场用地暂停出让

经深圳市土地使用权招标拍卖委员会第122次会议审议,决定暂缓出让B124-0033B)宗地。

B124-0033(B)地块地下设70个机动车泊位的社会停车库;地面为街头绿地,由竞得人负责建设,建成后无偿移交给政府,绿化率不小于70%。车辆出入口设在地块东侧华发南路。

商业性办公用地增加出让条件

2008年430,深圳政府将采用挂牌方式公开出让的B117-0022宗地出让条件增加“该宗地所开发项目的建筑面积自用率必须达到60%以上,且该部分建筑面积10年内不得出售”。

福田商业性办公用地成功出让

2008年418,深圳政府采取挂牌方式,公开出让B116-0074B116-0075B116-0076B116-0080B203-0022宗地使用权。

五宗用地对竞买人有严格的要求,且均要求建筑面积自用率必须达到60%以上,且该部分建筑面积10年内不准对外出售,最终五宗商业性办公用地全部出让成功。

B116-0074占地面积5908.07平米,最终由华安财产保险股份有限公司以3.1亿元获得,楼面地价为6889/平米。

B116-0075占地面积4847.92平米,最终由招商证券股份有限公司以4.2亿元获得,楼面地价为7000/平米。

B116-0076占地面积4111.12平米,最终由第一创业证券有限责任公司以2.4亿元获得,楼面地价为6857/平米。

B116-0080地面积5454.78平米,最终由国信证券股份有限公司以5.6亿元获得,楼面地价为7000/平米。

B203-0022占地面积8056.02平米,最终由太平保险有限公司、中国保险(控股)有限公司、太平人寿保险有限公司深圳分公司、民安保险(中国)有限公司以5.9亿元获得,楼面地价为5882/平米。

 

五、行业相关及其他

国土部:2008年地价继续上涨,目前大城市有升有降

国土资源部的最新的一份报告预计,2008年中国城市地价水平仍将保持上涨趋势,中国房地市场市场仍有上升空间。报告认为,2007年中国地价和房价的增长率是近年来涨幅最高的一年。市场中在2007年导致房地产价格上涨的原因在2008年仍将继续存在,投资和需求都将会有新的增长。

从第一季度的情况来看,各城市地价有升有降。2008年一季度,北京市共成交41宗地块,成交的住宅及含住宅性质土地,平均楼面价已高达4628/平方米,相比2007年同期的3395/平方米,增长36%。而上海土地交易市场的首场土地竞拍中,8幅土地中,有两幅流标,3幅只有一个竞买人,其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标,而2443.2/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。

囤地引发危机,房地产行业今年资金缺口1万亿

房地产开发企业2007年大规模拿地的风光持续不多久,到2008年巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩,今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。

 2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米,根据国土资源部的要求,这些囤积土地必须两年内完成开发,即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险,需求资金也是巨大的。综合来看,由于开发惯性和囤积的土地入市,房地产总投资比2007年至少增长7000亿元;受银根紧缩影响,银行贷款预计将减少2000亿元左右;此外,200710月以后,房企股市融资难度倍数增加,加上2008年股市低迷,股市融资全年至少减少1000亿元。此外,2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿,考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐,至少也是数千亿的需要。因此,如果没有其他主要融资渠道的话,2008年中国整个房地产行业,资金缺口至少达到1万亿元。

地产巨头抢滩保障房市场,国企垄断不容乐观

“未来市场三七分、保障房占大头”正在成为“国策”主导下的房地产行业新趋势。万科、保利、富力、金融街控股及中体奥林匹克花园管理集团等众多房地产巨头的纷纷抢滩,似乎从另一个侧面印证“保障房”作为一个新兴的市场,正在成为中国房地产企业“不得不”的选择。

长期以来,保障房开发一直是国有企业的“专利”。彼时曾被称为“安居工程”、“解困工程”的保障房建设,因关乎国计民生和政府形象,须由更有责任感的国有企业承担,其政治属性远远大于商品属性。但国有企业垄断保障房市场的局面不容乐观。如果占整个房地产市场70%的保障房市场里头大部分被国有企业垄断,未来整个民营房地产企业的生存空间都将受到挤压。这种局面不利于行业进步,会使保障房建设越来越政治任务化,失去市场经济的驱动性。

奥园携手MGPA.Co进军商业地产

奥园集团412日发布公告,公布了其与MGPA.Co签订谅解备忘录,双方成立合资公司广州奥誉房地产开发有限公司,共同开发相关项目的协议。

  MGPA.Co为独立管理之私募股权房地产基金顾问公司Macquarie Global Property Advisors(Bermuda)Limited的全资附属公司。其专注于亚洲及欧洲之房地产投资。为该两个区域之超过100亿美元的地产投资顾问服务。其投资主要包括写字楼、零售、工业、住宅及酒店等领域。根据双方协议,奥园集团及MGPA.Co亦同意提供必需的企业担保,协助项目公司取得不少于人民币500,000,000元之建筑贷款,用于商业地产开发。各方于企业担保中的责任将分开承担并限于总责任之50%

合生创展放马商业地产

合生创展正试图通过进军新的业务领域来寻求新的利润增长点并寄望以此在资本市场赢得高回报。一向专注于大型住宅产品的合生创展2008年要分别在北京、上海、广州等多个城市上马10个商业地产项目。目前,除了上海项目已动工,其余项目仍在规划阶段。

深圳规划建设五大新城

深圳将按照组团发展的理念,规划光明新城、龙华新城、坪山新城、大运新城、龙岗新城五个新城的建设,加快推进特区内外一体化。

光明新城主要以工业化推动城市化,以城市化推动工业化进程;龙华新城主要以京广深客运专线和厦深铁路等大型的交通枢纽来推进城市化进程,形成城市的一个副中心;大运新城主要以大运的主场馆建设为重点,推动城市化进程;坪山新城的基本功能和光明新城的基本功能是一致的,也是以城市化推动工业化进程,未来规划中的龙岗新城以空港物流为中心推动发展。

深圳至1000公里城市将实现“朝发夕归”

深圳为努力成为国家高速铁路网的重要结点和国家级铁路枢纽城市,将实现深圳至1000公里城市“朝发夕归”,2000公里城市“夕发朝至”,4000公里城市“一日达到”,形成“100020004000”公里的铁路时空圈。

通过实施铁路发展战略,深圳将建成深圳至中山公铁过江通道,连接珠江两岸,贯通粤东粤西;构建京沪深(港)高速铁路大三角格局,建成全国最大的铁路口岸火车站,成为南珠三角及粤东、粤西铁路客运中心;拓展港口腹地,巩固深圳国际集装箱枢纽港的地位,成为泛珠三角重要出海口,届时我市也将成为国家高速铁路网的重要结点和国家级铁路枢纽城市。

深南大道两侧将增加5100米以上的标志性高层建筑

深南大道两侧将规划增加5100米以上的标志性高层建筑,它们分别是:位于深圳大学对面的威盛深圳创新中心,科技园南区的康佳研发中心,位于市中心区的嘉里建设广场二期和平安国际金融大厦,以及福田医院东侧的汉国城市商业中心。其中,最引人注目的是深圳平安国际金融大厦,该项目与深圳会展中心相对,总占地逾18931平方米,总建筑面积预计超过30.29万平方米,设计高度不低于450米,超过了目前深圳最高建筑383.95米的地王大厦以及规划中位于蔡屋围88层超400米的京基大厦,建成后将成为深圳新地标。

机场高速即将改造

市规划部门在充分吸取新加坡樟宜机场及广州花都机场先进经验的基础上,提出了“交通与景观并重”的机场路改造初步规划方案。按照方案,从广深高速机场出口到机场候机楼、长为1.5公里的机场路将改为双向八车道,中央设3米绿化带,两侧设5-15米绿化带,注重交通与景观并重,营造宽敞大气的整体视觉效果。改造后的机场路将现繁花绿叶装点的门户大道

 如有问题请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

(置业国际研究中心)       【谢谢阅读!】