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2008-7-12   深圳房地产市场每周简报(第81期)  

一、供应与成交

关外两项目获预售,一周无新项目开盘

2008.7.5~2008.7.11,深圳房地产市场共有2个项目取得预售许可证,分别是宝安区的中海西岸华府(南区)和龙岗区的水蓝湾园,两个项目合计为市场提供了1189/10.03万平米的住宅和148/1.32万平米的商业。

在开盘项目方面,上周(2008.7.5~2008.7.11)全市没有新项目发售。

成交量大幅下降,成交均价关内上涨

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,上周(2008.7.4~2008.7.10)全市共成交商品房486/4.9万平米,日均成交69套,环比下降37.27%;日均成交面积0.7万平米,环比下跌32.69%

尽管上周深圳市房地产研究中心公开呼吁救市,然而上周的成交仍然差强人意。根据置业国际研究中心的市场观察,上周七个交易日当中,没有一天的成交记录在一百套以上,关内外均呈现不同程度的下跌。

从各区新房成交量来看,南山区此前的强劲走势遇挫,上周仅成交72套新房,环比下跌58.14%,其中:雷圳0755二期表现一枝独秀,成交48套,占全区成交量的66.75%;福田区成交量跌幅较大,上周仅成交37套,环比下跌53.75%,其中:华强广场有5套成交纪录;罗湖区成交量基本持平,上周成交21套,环比微降8.7%,百仕达东郡广场在沉寂一段时间后,上周成交13套,对全区量和价的拉伸明显;盐田区高端住宅仍独领风骚,全区成交13套,其中高端住宅有8套;宝安、龙岗两区成交量跌幅较大,上周分别成交122套、221套,环比分别下跌38.69%21.63%,宝安区各项目均无突出表现,龙岗区的慢城市场表现尚可。

上周,全市成交金额8.25亿元,环比下跌22.17%;成交均价16853/平米,环比上升15.82%

从全市整体成交价格来看,关内四区均有不同程度的上升,关外宝安和龙岗有微幅下跌。罗湖区继续前一周涨势,上周成交均价为24513/平米,环比上涨17.59%,主要是百仕达东郡广场的销售拉动全区均价的上升;南山区成交均价亦有较大的涨幅,达到20570/平米,环比上涨18.69%。主要得益于卓越维港及浪琴半岛的成交价格的拉升;福田区上周成交均价为21227/平米,环比上涨22.76%,主要得益于写字楼成交价格的拉动;在高端住宅的支撑下,盐田区上周成交均价达到57314/平米,环比上涨21.96%;宝安、龙岗成交均价分别为12162/平米、10650/平米,环比分别下跌1.7%3.8%

 

二、市场与促销

楼市促销再迎高潮,表现形式更趋成熟

6月初,受益于儿童节主题、运动主题、艺术主题活动的上演,使得当时楼盘促销活动量陡然增加了3倍,楼市促销活动迎来一个高潮。时隔一个月后,上周(2008.7.5-7.11),楼市促销活动再次迎来高潮,13个楼盘促销活动的举办,与6月初促销活动的数量相当,追平了近4个月以来周活动量的最高记录。

6月初的促销高潮所不同的是,上周(2008.7.5-7.11)的促销活动主题在表现形式上更加丰富多彩,没有局限于节日的主题。从活动内容上,可以区分为传统文化主题(“半岛城邦”海洋文化体验开放日、“香蜜湖唯珍府”茶道活动);体育运动主题(“金地梅陇镇”时尚运动汇、“侨香诺园”奥运展览);金融理财主题(“可园”理财讲座);客户答谢主题(“熙龙湾”车位抽奖、“公园大地天璟园”客户答谢会);电影娱乐主题(“中信红树湾”《赤壁》见面会);以及居家生活主题(“深业新岸线”宜家俱乐部讲座)。楼市促销活动表现出了积极向上、活力盎然的一面。

 

三、政经动态

国土部报告上报国务院,小产权房处理拟定原则

国土资源部执法局副局长郭宝平于78日在新闻发布会上透露,国土资源部关于小产权房的报告已上交给国务院,并提出了初步的政策。

前一段时间国土资源部在全国范围内组织了对“小产权房”的专项清理和调查工作,“小产权房”主要集中在城市,对土地需求比较紧张的地区,如北京、天津、郑州、济南等地。报告中对“小产权房”的处理提出三个原则:新发生的一定要严肃查处;历史形成的,要由地方政府妥善处理;第三个原则就是,决不能让开发商在小产权房中占便宜。

国家税务总局:个人与开发商签订优惠价格协议购买商店应征收个人所得税

福建省近期出现:房地产开发企业与商店(商铺)购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店(商铺)给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店(商铺)无偿提供给房地产开发企业进行对外出租使用。

国家税务总局于6月份发出批复宣称,根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

三部委联合印发2008年廉租住房工作计划

住房和城乡建设部、发展改革委、财政部于79日联合印发《2008年廉租住房工作计划》,提出2008年底前,所有县城及以上城市都要根据国务院规定,对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保,有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年,新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户),加上以前年度保障户数,累计廉租住房保障户数将达到350万户。 

我国进口连续三月超千亿美元,外贸顺差明显缩小

中国海关总署的统计结果显示,今年上半年,中国对外贸易进出口总值达到了一万两千三百多亿美元,增速超过两成五。同期,中国的贸易顺差达到了九百九十多亿美元,但这一规模已比去年同期下降了11.8%,进口增速比出口快了近9个百分点。

中国海关总署对外称,六月份的进口总值达到了一千多亿美元。至此,中国的进口规模已连续三个月超过了一千亿美元。6月当月实现贸易顺差213.5亿美元,比去年同期下降20.6%,净减少55.4亿美元。

今年以来,中国一般贸易进口大幅上涨。在中国的进口商品中,初级产品的进口步伐明显加快,主要品种进口均价大幅上涨。

二季度我国消费者信心指数小幅回落

国家统计局79日发布的报告显示,今年二季度,我国消费者信心指数为94.1,分别比上季度和上年同期回落0.72.7个百分点。

统计局报告说,二季度,反映消费者对当前经济状况满意程度的满意指数为90.3,分别比上季度和上年同期回落0.52.7个百分点。

二季度,反映消费者对未来经济前景看法的预期指数为96.7,分别比上季度和上年同期回落0.82.6个百分点。

我国短期外债占比首次突破60%

国家外汇管理局74日公布的最新数据显示,截至20083月末,我国短期外债(剩余期限)余额为2367.25亿美元(不包括中国香港特区、澳门特区和台湾地区对外负债,下同),比上年末增加166.41亿美元,增长7.56%,占外债余额的60.30%

值得注意的是,这是我国短期外债占比首次突破60%。这意味着进入我国的短期跨境资本仍在继续增加,潜在的风险正在进一步上升。

联合国:经济不安全在全球蔓延

在世界首脑会议讨论粮食和能源价格失控的危机之后,联合国发布了《2008年世界经济和社会概览》报告,评估当前的经济动荡,并提出如何解决经济安全问题的建议。

报告说,举债、借贷经营、抵押品价值和资产的预期价格,成为经济循环周期的主要动力。以复杂的机制把危机分散到各个金融领域,反而是把危机扩散得更广,造成发达国家住房市场和信贷市场的危机,进而影响到全球。

商务部:上半年实际使用外资金额523.88亿美元

中国商务部在其官方网站上发布200816月全国吸收外商直接投资情况:20081-6月,外商投资新设立企业14544家,同比下降22.15%;实际使用外资金额523.88亿美元,同比增长45.55%

 

四、土地信息

福田区一宗商业性办公用延期出让

原定于200878日出让的商业性办公用地B205-0021,位于福田区深南大道与彩田路交汇处西北角一。深圳市土地房产交易中心于74日发布补充公告,延期出让B205-0021宗地,具体出让时间另行公告。

龙岗大工业区一宗工业用地待出让

深圳市政府出让位于龙岗大工业区一宗工业用地G12205-0002,交易日期为2008715日,宗地详细信息如下:

G12205-0002地块指标一览

宗地编号

土地

位置

土地

用途

准入产业类别

总用地面

积(m2

建筑面积(m2

履约保证金

(万元)

G12205-0002

龙岗大工业区

工业

集成电路制造

200060.32

440132

500

 

五、行业相关及其他

证监会:密集放行房企再融资

312日金地集团获批发行12亿元公司债后,证监会再度密集放行房企的再融资计划。5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批,其中,保利地产于711日开始发行43亿元公司债券。

有分析认为,在目前的市况及地产行业现状下,证监会对房地产公司再融资的态度正在发生转变。包括增发股票及发行公司债券等手段在内的地产公司再融资屡屡获得证监会的核准。而公司债券为房地产上市公司提供了一个新的融资渠道,有利于增强公司融资的稳定性。

房产开发商资金压力大 土地转让项目数量骤增

7月11来自北京产权交易所消息,二季度在该所挂牌出让的房地产项目多达20余个,其中涉及北京的项目16个。涉及股权转让的包括,北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权,北京国融置业有限公司45%股权,中国华联房地产开发公司85%产权,北京德胜投资有限责任公司99%股权等。仅近期以挂牌出让公司股权的方式转让的土地有7块,主要集中在宣武、昌平、怀柔等。

业内人士透露,近期北京有意转让土地的开发商明显增多,转让的地块中,以住宅用地为主。在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售,往往是委托中介公司直接把土地进行转让。

热钱加速渗入房地产开发链

71日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方,此项措施可能在一定程度上加快审批的进度,并将引来更多海外热钱流入。今年上半年,上海地区共有11个项目以资产转让或股权转让(超过50%的股权转让)方式完成整幢收购,总体成交金额已逾17.2亿美元,已达2007年全年成交额的61%。其中,高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型,占到总投资额的90%

有业内人士表示,一般境外热钱流入上海房地产市场的渠道主要有四种:一是直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业;二是通过一级市场购买上海房产类境外上市公司在香港主板市场发售的H股;三是间接投资,主要是通过房地产类企业借入外债的形式流入;四是非居民外汇流入,结汇后购买房产。

北大教授就深圳房价不跌言论登报道歉

“我向深圳市民道歉。200878,北大教授徐滇庆兑现了他的诺言,在南方都市报A2叠深圳新闻的A49版,刊登了小全版的道歉广告。他表示道歉与赌局无关,道歉内容依然是希望引起深圳市民对可能发生的金融危机表示警惕,并希望将讨论住房问题注意力集中在保障性住房上,认为这是当前房地产市场上急需解决的核心问题。

道歉事件始于2007711日,徐滇庆判断深圳房价肯定要涨,如果20087112007711低一分钱,即用整版篇幅向深圳市民道歉。

深圳版房地产救市报告建议适当放松货币政策

2008年79,深圳国土资源和房屋管理局,发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》,报告分析显示,房价水平已经跌落到一年前,交易量萎缩退回到10年前。报告中明确建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收,以降低交易门槛,鼓励和促进房地产交易,促进市场活跃。 同时,报告建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整,特别是结合近期国内经济形势的变化,适度放松从紧的货币政策,鼓励生产、投资及消费。

深圳新一轮总体规划新建五路四线联通珠三角

广东省政府常务会议已通过《深圳市城市总体规划(20072020)》并上报国务院。根据规划,深圳的城市性质定位为:一个创新型综合经济特区,一个华南地区重要的中心城市,一个与香港共同发展的国际性城市。为推进深港合作与区域协调,总体规划提出加紧落实建设4条城际轨道线和5条高速公路。

四条城际线

名称

作用

进程

深港机场轨道联络线

将极大地缩短深港机场的时空距离。是深港跨界轨道客运交通体系的主要组成部分。

2007年12月成立了“港深机场合作联合专责小组”,目前正在开展前期规划研究。

穗莞深城际线

主要承担深圳西部地区至东莞、广州的客运文通.是深圳西部发展轴的重要依托。

正在开展工程可行性研究。

深莞城际线

主要承担深圳中部地区至东莞的客运文通,是深圳中部发展轴的重要依托。

正在开展交通详细规划工作。

深穗城际线

主要承担深圳东部地区工惠川的客运交通,是深圳东部发展轴的重要依托。

为远期预留线路,计划2020年以后建设。

 

 

 

五条高速公路

名称

作用

进程

深圳湾口岸及沿江高速公路

主要承担香港往深圳西部、东莞以及广州方向的跨界交通,是深港跨界货运文通“西进西出”的主要通关口岸及通道。

深圳湾口岸已于20077 1日建成通车,沿江高速公路于20079月开工建设,计划2010年建成通车。

莲塘口岸及东部过境高速公路

主要承担香港往深圳东部、惠州以及粤东方向的跨界交通,是深港跨界货运交通“东进东出”的主要通关口岸及通道。

莲塘/香园围口岸正在开展详细规划设计阶段工作,东部过境高速公路日前已经完成程可行性研究。

机荷高速公路跨珠江通道

主要承担深圳与中山、江门、珠海等粤西地区的交通联系。

日前已经完成前期规划研究,正在开展工程可行性研究。

博深高速公路

与盐排高速公路相挂,主要承担深圳与东莞、惠州的交通联系,也是盐田港的主要集疏运通道。

目前正在开展施工图设计。

盐坝高速公路C

主要承担深圳与惠州沿海地区的交通联系。

2006年10月开工建设,计划200810月建成通车.

珠三角轨道交通同城化,以广深为中心规划线路20

根据珠江三角洲地区轨道交通同城化规划方案初步构想,未来在珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架,以广州和深圳两大城市为中心,规划线路20条,线网总长度接近2000公里,比原珠三角城际轨道交通线网规模增加将近2.5倍,基本覆盖珠三角所有县级以上城市,线网密度达到4.8公里/百平方公里,加上城市轨道交通、普通铁路等,珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里,接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平。按照规划方案的初步构想,珠三角轨道交通远期还将向粤东、粤西、粤北延伸。

 如有疑问,请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

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