研究中心 >
2008-8-23   深圳房地产市场每周简报(第87期)  

一、供应与成交

两项目获预售,四新盘供应市场

2008.8.16~2008.8.22,深圳房地产市场共有2个项目取得预售许可证,它们分别是龙岗区的公园大地花园、宝安区的金地梅陇镇花园,两个项目合计为市场提供444/7.07万平米住宅。

在开盘项目方面,上周(2008.8.16~2008.8.22)全市有4个新项目发售,它们分别为:

宝安区的中熙香缇湾,推出728/7.3万平米住宅,参考均价8200/㎡;

南山区的沙河世纪假日广场,推出293/2.05万平米住宅,参考均价18000/㎡;

盐田区的山海阳光园,推出65/0.5万平米住宅,参考均价8400/㎡;

龙岗区的荔山公馆七号楼,推出324/2.7万平米住宅,参考均价9800/㎡;

全市成交价跌量减,日均成交创近4月来新低

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,上周(2008.8.15~2008.8.21),全市共成交商品房480/4.19万平米,日均成交69套,环比下降42%;日均成交面积0.6万平米,环比上升44.4%

上周,全市成交量大幅萎缩。与前一周相比,上周仅有一天的成交量突破100套,同时也创下了近几月来日成交量的新低,21日全市成交量仅5套!

从各区新房成交量来看,在全市销量不景气的大背景下,南山区的表现要出彩得多,其销量甚至已经超过关外,上周南山成交158套新房,虽然环比下降47.16%,但却占据全市近3成的销量,海月华庭、雷圳0755二期、香瑞园均有不错的表现;龙岗区上周成交159套新房,环比下跌21.3%,上周新开盘的荔山公馆七号楼销售65套,成为全市成交“TOP1”,但其余各项目表现则一般;罗湖区在没有百仕达东郡的支撑下,销量大幅下跌,上周共成交16套新房,环比下跌63.6%;盐田区在倚天时代雅居进入尾盘销售后,上周只成交了38套新房,环比下跌59%;宝安区近期销售力度明显弱于龙岗区,上周销量仅90套,全区仅西城品阁等两项目销量在10套以上;福田区销售19套新房,环比下跌26.9%

上周,全市成交金额5.4亿元,环比下跌51.22%;成交均价为12879/平米,环比下跌12.36%

从各区新建商品房成交均价来看,南山区上周成交均价小幅下跌,为15264/平米,环比下跌19.5%,由于高端住宅销售放缓,普通住宅较好的销售拉低全区价格;盐田区成交均价有较大幅度上涨,为21536/平米,环比上升26.2%,尽管无豪宅销售,但由于其余在售项目销售价格不低,因此均价上升幅度较大;龙岗区上周成交均价下降,为9099/平米,环比下跌15.66%,由于目前布吉、中心城片区大多数楼盘销售均价都在万元以内,因此此价格能比较真实反映当前市场情况;其余各区销售变化不大,罗湖、福田、宝安三区上周成交均价分别为19313/平米、17755/平米、10352/平米。

 

二、市场与促销

奥运促销效果未达预期,量价环比下跌

2008年初,无论股市还是楼市都对奥运产生了无限的遐想,然而现实是,奥运经济效应并未如期出现,股市下跌,楼市持续低迷。目前,奥运会临近尾声,深圳开发商的奥运促销计划也有了一个清楚的答案,多数促销计划未能达到预期效果,与前一周销售情况相比,上周的销售价格和销售量均呈现下跌表现。上周,“金港华庭”回馈新老客户活动、“春华四季园”客户答谢会、“水岸新都”缤纷欢乐日等一系列促销活动被奥运的热情所掩盖。

市场给予开发商的压力却一刻也没有减缓,资金、销售、土地等难题需要开发商找准消费者的心理价位、产品市场定位,配合有效的营销手段为自己解压。万科地产在深圳已经迈出了这一步,“万科城”预存1万抵10万,“第五园景台”加1元送全屋装修,“万科御水湾”6折特价房,掀起了万科地产深圳营销风暴,大幅优惠的推出想必对其他开发商会有更大的触动。

 

三、政经动态

央行银监会联合发文 严控建设用地项目贷款

近日,央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则,以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点,加强相应的信贷合法合规审查,进一步改进金融服务,积极引导和推动节约集约用地。

此外,通知还要求各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录,还款能力和还款意愿的调查与评估;审核确认房地产开发贷款的抵押物,不得接受重复抵押;在预购商品房抵押贷款发放前,应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。 同时,加大创新工作力度,拓宽土地融资渠道,各金融机构应进一步加大金融创新力度,积极探索符合实际需要的金融产品,充分利用金融手段促进节约集约用地。

土地违法问责制正式启动 国土部:宣传重点是政府

国家土地副总督察甘藏春817日表示, 《违反土地管理规定行为处分办法》的重点宣传对象是政府。监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合颁布的《违反土地管理规定行为处分办法》,标志着土地违法问责制制度设计、程序设计已经完成,意味着土地违法问责制正式启动。提出,要按照权责一致的要求,合理划分中央和地方政府土地管理责任,充分发挥省级人民政府在土地管理中的作用;要综合运用行政、经济、法律的手段,进一步提高中央和国土资源部门的监管能力。

党政机关办公用房节能改造建设标准编制启动

近日,为全面推进党政机关办公用房节能改造建设工程,为落实节能减排指标提供可遵循的依据,由中国建筑科学研究院作为主编单位的《党政机关办公用房节能改造建设标准》编制准备工作在北京全面启动。在国家发展和改革委员会制定的《节能中长期专项规划》中,政府机构节能工程被列为十大重点工程之一,政府机构节能的潜力巨大。

日前,围绕标准的编制工作召开了研讨会,来自国务院国家机关事务管理局、中国建筑设计研究院、北京大学等单位的有关人士与会。目前,该标准主编单位正在邀请相关单位的专家学者参加标准的编制工作。

深圳市拟制订经济适用房产权限制管理规定

深圳市国土房管局方面透露,该局正在研究制订深圳市经济适用住房产权限制管理规定,对经济适用住房上市交易行为进行法律规范。这一规定出台后,经济适用房在公开市场流转或申请政府回购须满足的具体条件、差价测算方式、向政府交纳土地收益价款具体比例等一系列重要问题,都可以明确。

据悉,市国土房管局已委托该局住宅售房中心,研究制订经济适用住房产权限制管理规定。目前,相关研究制订工作正按计划加紧落实。在制订经济适用住房产权限制管理规定过程中,将借鉴、汲取新加坡、香港和内地大中城市的先进经验和成功做法,明确规范经济适用住房产权管理相关部门的职责分工,公开市场流转或申请政府回购须满足的具体条件,提交的详细材料信息,申请审核程序,同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的测算方式、测算机构,向政府交纳土地收益等价款的具体比例等一系列重要问题。

7月份企业商品价格同比上涨9.4%

央行20日公布的7月份企业商品价格变动情况显示,7月份企业商品价格同比上涨9.4%,其中食品价格较上月下降0.1%

7月份企业商品价格同比涨幅较6月略有回落。6月份,企业商品价格同比上涨9.5%。分类来看,7月份农产品和加工业产品价格均环比上涨0.3%,同比分别上涨6.8%8%;煤炭、原油、成品油、电力、矿产品价格分别同比上升53.5%46.8%27.32.9%18.3%

中央财政今年安排专项资金35.1亿支持中小企业

财政部相关负责人19日表示,中小企业是推动经济增长,促进就业的重要力量。为帮助解决中小企业发展面临的困难和问题,中央财政将进一步加大支持力度。今年中央财政安排中小企业专项资金35.1亿元,努力支持中小企业健康发展。

为减轻中小企业在发展过程中的税收负担,中央财政近年来还出台了一系列针对中小企业的税收优惠政策,有力地支持了中小企业发展。

国务院发展研究中心副主任:GDP增速将继续回落

国务院发展研究中心副主任刘世锦撰写报告指出,今后一段时间,即使经济进入这一轮增长的调整期,有基本面因素的支撑,加上有效的宏观调控和结构调整政策的支持,中国经济仍有可能保持9%左右的增长率。

刘世锦指出,下一步需要避免短期内经济回调过快,避免波动幅度过大。特别是在在外需拉动作用减弱后,采取有效措施把发展的重心放到扩大内需上来。

国家能源局称奥运后油价将视情况作出调整

国家发改委副主任、国家能源局局长张国宝818日表示,奥运会后国内成品油价如何变化,要根据我国整体经济发展及国内外能源状况作出调整。而就电力供应紧张问题,他指出,政府已经并还将采取一系列措施,增加煤炭产量和供应。

外管局批准京沪个人本外币兑换特许业务试点

为提高个人本外币兑换业务的服务水平,满足日益增长的个人本外币兑换需求,国家外汇管理局批准在北京和上海开展个人本外币兑换特许业务试点。

在试点地区,符合条件的境内非金融机构经批准,可以为个人提供本外币兑换服务,在规定的年度总额内办理境内个人结售汇业务和境外个人结汇业务,并可为境外个人办理每人每日累计不超过等值500美元(境内关外网点限额为1000美元)的人民币兑回外币现钞的业务。

 

四、土地信息

龙岗大工业区一宗工业用地流拍后再度推出

深圳市政府出让位于龙岗大工业区一宗工业用地G12205-0002,该地块曾于2008715日挂牌出让,时因无人竞价而流拍。现再度推出,交易日期为2008919日,建筑面积略作调整,宗地详细信息如下:

G12205-0002地块指标一览

宗地编号

土地

位置

土地

用途

准入产业类别

总用地面

积(㎡)

建筑面积(㎡)

履约保证金

(人民币、万元)

土地使

用年期

G12205-0002

龙岗大工业区

工业

集成电路制造

200060.32

360108.6

500

50

 

福田区三宗商业用地待出让

深圳市政府以捆绑并按现状出让B302-0020B)、B302-0049B302-0049B)三宗商业用地,交易日期为2008919日,宗地详细信息如下:

B302-0020B)、B302-0049B302-0049B)地块指标一览

宗地编号

土地

位置

土地

用途

用地类型

用地面

积(㎡)

建筑面积(㎡)

使用年期

履约保证金

(人民币万元)

B302-0020B

农科

中心

商业

地下空间

1382.01

2500(其中:地下商业1250㎡,地下车库1250㎡)

40

1000

B302-0049

农科

中心

商业

地上空间

1574.23

3640

40

B302-0049B

农科

中心

商业

地下空间

1574.23

5980(其中:地下商业1350㎡,地下车库4630㎡)

40

 

五、行业相关及其他

地产巨头中报折射行业资金链紧绷

进入8月,又有几家龙头上市地产公司发布了中期报告,虽然说在销售业绩上都交出了相当漂亮的“成绩单”,但在一些关键指标上还是隐忧浮现。

85,万科发布中报:上半年销售金额241.3亿元,同比增长38.1%;一度被外界质疑的公司资金情况得到改善,期末持有的现金达到153.7亿元,净负债率为37.1%,低于行业普遍水平。812,碧桂园发布中报:上半年销售金额74.38亿元,同比增长23.3%,但完成320亿元的年度销售目标仍有相当距离。碧桂园持有现金及银行存款共约69.4亿元,负债比率19%,属健康低风险范围。上半年净利润10.2亿元,较上年同期下降29%,主要是由于可转债相关会计损失造成的。814发布的富力地产中报,更彰显了其资金链的高度紧绷:上半年纯利15.57亿元,同比增长1.33倍,销售金额79亿元,同比增长18%。过去一年其贷款总额升近50%205.9亿元,尚有88亿元的地价款未付,下半年需要46亿元的工程款。

上半年46家房企存货猛增1400亿 周转资金吃紧

截至820日,在70多家房地产上市公司中已经有46家披露半年报。上半年这些公司共实现营业收入532.99亿元,相比去年同期的371.13亿元,增加150亿元,增长40.43%;实现净利润92.39亿元,同比增长约50%。今年上半年业绩大增的主要有两方面的原因,一是房地产公司加速资金回笼,增加了收入结算;另一个重要的原因是高房价保证了高盈利。

然而这样可喜的局面还是无法掩盖当前房地产业所面临的险境。数据显示,今年上半年这46家房地产公司积压的存货比去年同期激增了1400亿元,同比增长了将近一倍,达到2935.28亿元。新增1400亿库存意味着在当前房地产市场持续低迷的形势下,房地产上市公司不仅将面临着更大的销售压力同时也将面临着更大的建设资金压力。

上海万科:挑起价格战 最高返10万元

作为目前上海新房主战场,三林地区楼盘销售战已近白热化。万科、金地两大知名开发商主力新盘同时上市,带动三林地区价格战愈演愈烈。一位购房者反映,为争取客户,万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利,最多减10万元,价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。业内人士分析,金地和万科相继降价是三林地区房价理性回归。或许受到上月85亿增发方案未获批打击, 金地集团正不断努力加快资金回笼。继月初嘉定的金地格林世界大跌3000/平方米低卖高尔夫景观公寓后,金地湾流域新推精装修房单价仅13000/平方米左右,带动整个三林区域降价狂潮。

国资委"主动推动" 国有房企整合重新掀起并购潮

8月中旬,国务院国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露,奥运会后国资委将再启中央企业重组一事。值得注意的是,鉴于央企重组进程缓慢,下一个阶段国资委要转变重组方式,由之前自愿组合转变为国资委主动推进。李荣融在发布会上表示,房地产央企总数继续维持不超过15家,相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡。据悉,近段时间房企的股权频频挂牌交易:中国华润总公司挂牌5700万元转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权欲整合旗下资产等。

不可否认,国资委的推动或许将“助长”行业并购风起。倪建达表示:“如果国企的影响力过大,可能会使行业垄断和中小企业生存难题再度凸显。最后形成一个竞争不充分的市场环境,影响行业发展。”业内人士认为,当下,后奥运中国经济何去何从并不明朗,加之地产行业前景看淡,此时,国资委明确表态由幕后走向前台,强势推动行业整合,势必加速挤压中小房企生存空间。

“销售为王”释放楼市转型信号 开发商急补现金流

今年7月底以来,绿城新推出的三个项目——青岛理想之城、杭州玉兰公寓、温州鹿城广场锦玉园,在开盘后短短10天内销售率均已过半,总销售额超过30亿元。“在有形之手救市暂 无可能的情况下,以‘销售为王’取代往日‘囤地为王’的市场策略,无疑是房企自救的现实选择。”一位业内人士如是评价绿城积极的销售策略。他认为,销售为王既意味着企业现金为王,更意味着房地产市场权力重心正逐步向买方转移。业内人士认为,积极消化存量土地,通过销售充实现金流,是绿城在当前楼市低迷的情况下持续发展的“秘诀”之一。

东部华侨城二期投资150亿发展高端旅游绿色旅游

市旅游局局长李小甘日前向省领导汇报工作时透露,未来几年,深圳重大的旅游项目总计投资将超过150亿元,涉及东部华侨城二期、华侨城欢乐海岸、下沙旅游休闲度假区、西涌国际会议中心、深圳湾游艇会等一批项目,深圳发展旅游业的着力点依然是高端旅游和绿色旅游。旅游新项目,特别是大型旅游项目的建成开放是保持旅游市场活力和吸引力的重要手段之一,同时提升城市的接待水平和整体旅游形象。

深圳启动九大产业集聚基地总部功能区建设

821,市长许宗衡主持召开会议,专项协调解决九大基地建设发展的具体问题。会议重点研究并原则通过了《深圳九大产业集聚基地总部功能区总体规划建设方案》,正式启动产业集聚基地内总部功能区建设,以“政府投资建设,政府拥有产权,以优惠的租金出租给本行业总部企业使用”的开发模式,推动传统产业总部经济的形成和高端化、集约化、规模化发展。根据《方案》,除了黄金珠宝基地是利用老工业区改造建设已没有闲置土地外,其他8个基地每个基地内的总部功能区用地规模约在6.5万平方米,合计用地规模控制在50万平方米左右,建筑面积控制在150万平方米左右。

国内首座全地下火车站计划2011年建成

820,位于福田中心区中部益田路与深南大道交叉口的国内首座全地下火车站——广深港客运专线福田站正式动工兴建,铁道部副部长卢春房、深圳市市长许宗衡等共同挥锹培土为工程奠基。这座三层式结构、连通珠三角地区的大型地下铁路客运综合枢纽,将成为承担广深港之间高频、高端商务客流的城际交通枢纽和未来深圳重要的城市轨道交通换乘中心,计划于2011年6月建成投入使用。车站总长1024,宽78,车站共设8线4站台,为地下三层车站。地下一层为换乘大厅、地下二层站厅层和候车大厅、地下三层为站台层。火车站总建筑面积约12.8万平方米,总造价约39.5亿元。

大鹏半岛将开发四大旅游区

根据有关规划,大鹏半岛将建成集游览、观光、度假、会议等旅游活动于一体的接待设施先进、环境优美的滨海生态旅游区,并开发溪涌、下沙、鹏城、南澳旅游区;交通方面也将建立综合交通体系,把坪西公路改造为城市快速路。

规划中的两个旅游接待基地,大鹏旅游基地将依托大鹏片区现有旅游服务设施,规划建设旅游商业、宾馆酒店、餐饮娱乐等齐全的旅游配套设施;集中各类旅行社,开辟旅游专线交通、口岸直通专线和旅游专用停车场;创造良好的行李、票务、通讯、信息咨询、广告宣传等旅游服务环境。新大旅游基地,主要服务于七娘山、大亚湾旅游区,形成完善的旅游配套设施、便捷的旅游交通和优质的旅游服务环境。

广深高速将增6景点3景观

宝安将投入4200万元,对广深高速宝安段实行绿化美化改造,使之成为具有深圳城市特色和风格的生态景观大道,预计工程将在915日完成。此次绿化改造方案将秉承“梳理现状、合理利用,远近结合、视野通透,以人为本、四季开花”的设计理念,采用园林空间营造手法,将周边的自然景观融为一体。此次改造中,将重点打造6个景点3大景观,分别为平峦山、铁岗山、鹤洲立交北平地,虎背山隧道及周边景点,屋山及周边景点,松岗碧头花山景点等6个景点,对宝安出口、鹤洲出口、新桥出口等3个高速出口景观也将加以改造。

梧桐山立交明春竣工

位于盐田林场隧道口的梧桐山立交所有匝道已开工建设,整个工程进入全面施工阶段,高达40米,分上下4层,6条匝道。预计明年4月竣工。建成后将是全市规模最大的立交桥,盐田港区后方陆域的交通问题有望得到改善。

深圳地铁2号线东延线工程2225标段开工

深圳地铁2号线东延线工程2225标段胜利开工,标志着地铁公司在推进工程建设方面又向前迈进一步,以确保地铁2号线东延线工程2011年全线开通。2225标段包括两站两区间,总投资约4.767亿元。据悉,该标段也是地铁2号线东延线难度最大、任务最重的标段之一,既要下穿地铁1号线,又要进行穿越荔枝公园人工湖施工,区间施工贯穿整个华强北商业圈。

 如有疑问,请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

 (置业国际研究中心)       【谢谢阅读!】