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2008-9-26   深圳房地产市场每周简报(第92期)  
  一、供应与成交

周增八盘近三千套新房“迎战”秋交会

2008.9.20~2008.9.26,深圳房地产市场有八个项目取得预售许可证。它们分别是宝安区的金泓凯旋城、桃源盛景园、凤凰雅居,龙岗区的欧景花园(三期),盐田区的中海半山溪谷花园、盛世名门家园,南山区的半山翠林花园以及福田区的深业泰然水松大厦 ,八个项目合计为市场提供了2825/25.36万平米的住宅和99/1.4万平米的商业以及76/2.56万平米的办公物业。

在开盘项目方面,上周(2008.9.20~2008.9.26)全市有5个新项目发售,它们分别为:

宝安区的招华曦城,推出54/2.35万平米住宅,参考均价48000/㎡;

宝安区的水榭山,推出139/3.86万平米住宅,参考均价40000/㎡;

宝安区的泰华阳光海,推出88/1.2万平米住宅,参考均价11000/㎡;

罗湖区的佳园,推出111/0.92万平米住宅,参考均价8500/㎡;

龙岗区信义锦绣花园,推出556/4.2万平米住宅,参考均价8000/㎡。

秋交会前量缩价增

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,上周(2008.9.19~2008.9.25),全市共成交商品房670/6.31万平米,日均成交96套,环比下跌3%;日均成交面积0.9万平米,环比上升2%

上周,是深圳2008年秋交会举办的前一周,但从成交量来看,业绩反而有所下降,七天之中仅有两天的销售量在百套以上。

从各区新建商品房成交情况来看,南山区成交量有一定涨幅,上周全区共成交102套新房,环比上涨13.3%,尽管各项目业绩在全市来看表现平平,但各项目之间销量差异较小;宝安区成交量微涨,上周共成交259套新房,环比上涨2%,阳光海湾花园成为全市一周销量冠军,其余项目也有不错业绩,共有11个项目周成交量在10套以上;福田区的成交量小幅下跌,上周共成交59套新房,环比下跌20%,各项目表现迥异,迷你新居销售仍然强劲,但别的项目销售乏力;龙岗区上周成交量基本持平,共成交202套新房,环比微跌3%,热点片区仍为布吉-坂田片区;盐田区上周成交量下跌,共成交24套,环比下跌36.8%,成交主力为万科东海岸项目;罗湖区新开盘项目表现平平,上周共成交24套新房,与前一周基本持平。

上周,全市成交金额7.51亿元,环比上涨13%;成交均价为11907元/平米,环比上涨10.3%

从各区新建商品房成交均价来看,全市仅罗湖和南山区价格小幅下跌,其余四区均有不同程度的上升。宝安区上周的成交均价为10557/平米,环比上涨14.7%;龙岗区的成交均价为10388/平米,环比上涨22.24%,主要原因与可园和景和园的定价略高有关;盐田区由于万科东海岸项目销售较多,成交均价也升至18557/平米,环比上涨47.5%;福田区的成交均价也有一定涨幅,为16173/平米,环比上升8%;南山区的成交均价14944/平米,环比下跌10%,前海片区的住宅价格对全区影响较大;罗湖区的成交均价为18339/平米,环比下跌6%,其他新开盘的项目定价均低于1万元/平米,对日后罗湖楼市的均价走势可能带来下拉影响。

 

二、市场与促销

新盘蓄势秋交会,降价促销成主流

2008年度深圳秋季房地产交易会于929拉开大幕,近百家深圳及外地开发商参加本次盛会,参展项目约120个,而在此之前,深圳开发商已经早早为秋交会做好了准备。上周,随着“招商依山郡三期”新品发布会的召开,以及“泰华阳光海二期”、“信义锦绣家园”等楼盘推出新单位,深圳开发商开始加大放量,其中仅佳兆业地产旗下的“香瑞园”、“可园”、“水岸新都”以及“茗萃园”四大楼盘,预计提供房源近4000套,共约37万平米。

有分析人士称,临近2008年底,秋交会期间将是深圳开发商冲击销量的最好时机。从“锦新明铭邸”、“英郡年君临山”、“凤凰雅居”、“万科第五园”、“万科城”等楼盘于上周公布的促销措施来看,无论是“交1万减10万”、特价房等优惠措施,还是直接降价,秋交会期间各个楼盘的价格比拼都在所难免,是否如同预期的“一降到底”而出现大幅成交?让我们拭目以待!

 

三、政经动态

温家宝表示将根据经济形势变化及时调整政策

国务院总理温家宝当地时间924日在纽约与美国经济金融界人士举行座谈,就发展中美经贸关系和当前美国和世界经济金融形势交换了看法。

温家宝说,我们注意到美国政府和金融界已为稳定国内金融市场采取了一系列重要措施,希望能尽快收到积极成效。中国也将根据经济形势变化,及时调整政策,加强宏观调控的灵活性、针对性,保持宏观经济稳定,保持金融市场稳定,保持资本市场稳定。我们愿与美方加强协调与配合,也希望世界各国团结一致,克服困难,共同维护国际金融市场的稳定。这对美国有利,对中国有利,对世界也有利。

土地管理法二次修订启航

近日获悉,《土地管理法》的第二次修订已经在国土资源部内形成了正式修改方案,修订将重点围绕土地所有权和使用权展开,在保持现行国家和集体土地所有制度不变的前提下,集体建设用地使用权经批准后可以转让、出租和抵押。在本次修改方案中,对于农民权益的保障亦有所权衡,规定依法转让集体建设用地使用权、宅基地使用权及其上建筑物的,本农民集体及成员享有优先购买权。而在都江堰等4个试点中,更是明令禁止商品房开发介入,仅允许个人或企业以联合建设的形式受让农村集体建设用地。意味着,即便法律层面开放农村建设用地市场,多方预期的小产权房合法化依然漫漫无期。

银监会严堵违规贷款炒楼炒股

银监会正在酝酿实行贷款支付管理,以防止企业挪用贷款进入股票市场和房地产市场。相关人士透露,银监会此项措施直指日前审计署发布的8审计公告。95日,审计署披露了多家银行2006年度资产负债损益的审计结果,光大银行违规发放贷款108.68亿元,其中半数以上属于违规发放房地产贷款和向证券市场直接或间接提供信贷资金——这是因大额违规贷款进入股市楼市而被审计署查处的又一家商业银行。此前,农业银行、国家开发银行等多家金融机构因违规放贷被履新不久的国家审计署审计长刘家义点名通报。据悉,银监会此计划目前还在征求意见讨论阶段。某国有商业银行内部人士分析,虽然新的监管措施即将登场,但预计明年对房贷的信贷指引将明紧暗松’”

8月金融业投资同比翻倍

国家统计局925日天发布的各行业城镇投资情况显示,1-8月金融业占全国各行业城镇投资比去年同期大增一倍多,同时比重翻倍。

今年1-8月,我国金融业投资额累计130.28亿元,同比增长104.9%,去年同期占全国投资比重为0.1个百分点,今年达到0.2%。统计同时显示,航空运输业1-8月的固定资产投资总额为274.99亿元,同比大幅下降26.8%,是所有行业中降幅最大的。

央行调查显示:储蓄再成中国城镇居民理财首选

中国人民银行22日发布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示,中国居民对当前物价承受能力逐渐增强,但对未来增收信心不足。同时,储蓄再次成理财首选,购房意愿继续下降。

人民银行相关人士认为,在此前股市低迷的情况下,储蓄存款无风险和稳定的特点再次受到居民的青睐,银行储蓄已成为居民理财的首选。目前,有六成以上居民家庭的最主要金融资产为储蓄存款,此比例自20073季度起连升4个季度,累计提高12.8个百分点。

8月份债券收益率下行 股市日均交易量下降

根据中国人民银行网站公布的数据显示,2008年前八个月,金融市场总体运行平稳。8月份,货币市场利率整体平稳,债券市场与股票市场涨跌互现。银行间市场债券发行量较上月继续增加;同业拆借量较上月小幅增加,质押式回购交易量较上月增长较快;现券成交量较上月微幅增长,银行间债券指数与交易所国债指数均上升较快,国债收益率曲线整体下移;股票指数震荡下行并再创调整新低,股票市场成交萎缩。

 

四、土地信息

宝安区二宗机场用地待出让

深圳市政府于20081020日出让位于宝安区二宗机场用地,宗地编号分别为A124-0020A124-0021,起拍价分别为63,549,400 元和79,087,600 元。二宗地块详细信息如下:

A124-0020A124-0021地块指标一览

宗地编号

土地

位置

土地

用途

准入产业类别

用地面积(m2

建筑面积

m2

起始价(万元)

保证金

(万元)

使用年期

A124-0020

宝安区西乡街道

机场用地

航空客货运输或过港保障与服务业务

148730.6

198591.8

6354.94

1000

50

A124-0021

宝安区西乡街道

机场用地

航空客货运输或过港保障与服务业务

150009.13

329475.7

7908.76

1500

50

宝安区二宗工业用地待出让

深圳市政府于20081020日出让位于宝安区公明镇钟表基地二宗工业用地,宗地编号分别为A625-0038A625-0039,起拍价分别为4,202,800元和7,710,200元。二宗地块详细信息如下:

A625-0038A625-0039地块指标一览

宗地编号

土地

位置

土地

用途

准入产业类别

用地面积(m2

建筑面积

m2

起始价(万元)

保证金

(万元)

使用年期

A625-0038

公明钟表基地内

工业用地

钟表及零部件制造

6752.33

16881

420.28

100

50

A625-0039

公明钟表基地内

工业用地

钟表及零部件制造

12391.92

30980

771.02

100

50

 

五、行业相关及其他

央行三季度调查:居民购房意向创十年来最低水平

 20088月中下旬,中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查,回收有效问卷20000份。调查结果显示:1、城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,未来增收信心不足;2、居民对当前物价的承受能力逐渐增强,预计未来物价有所回落;3、股市持续低迷,居民投资意愿下降,银行储蓄再次成为居民的首选; 4、居民购房意向谨慎,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.82.8个百分点,并创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%,低于全国平均水平。

中房协上书国务院房地产政策调整建议

920,中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一在某论坛上透露,中房协日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议,得到国务院有关领导的重视。政策建议具体政策包括:允许地方政府自行救市;降低房地产交易有关税率;鼓励改善性住房需求;加强房地产预警系统功能等。同时,中房协的建议亦引起一些质疑与担忧,以至于一些公众慌不择言地质问:“中房协到底代表谁的利益?”,事件引起公众高度关注。

南京市政府或将推出“救市”措施  消息刺激土地市场回暖

923南京市政府一次性推出的12幅土地成交10幅,更令南京市一日进账土地款28亿元。当天,经过20轮竞拍,张近东旗下的苏宁置业昨日以4.29亿元拿下南京河西一地块,溢价接近10%。这在全国土地出让市场的冷清中显得异常扎眼。

有业内人士指出:土地市场的回暖或与南京近日即将出台的救市举措相关。一位熟知内情的当地资深人士透露,最终利好房地产行业的政策信息会于十一长假左右发布,其中可能将涉及到土地市场,以及房地产开发前期的设施配套费等相关费用的削减。

上海六幅地块竞拍流标一半 地价大幅缩水

长风住宅用地流标之后,上海土地流标现象似乎开始蔓延,920日刚刚完成出让的今年第22号公告6幅土地中,有三幅地块最终因无人竞买而流标,流标比例达到50%,而另外三幅也仅仅只以底价成交。

保利集团名下上海保利建霖房地产有限公司以13亿元的价格拿下宝山顾村镇陈富路居住地块,折合楼板价仅为3218.5/平方米,和去年同一地区土地价格相比缩水近一半。因为迟迟看不到楼市恢复的迹象,开发商如今拿地已经变得更加小心谨慎。

广州住宅地块频流拍 政府部门称无碍推地计划

918广州土地市场遭遇两幅住宅地块同时流拍的现象,广州市国土部门出让海珠、花都、番禺四幅地块,结果如市场预料,两幅流拍,另两幅仅以高出底价484万元、200万元的价格成交。据统计,广州今年流拍的住宅用地建筑面积达到了约52万平方米。受市场悲观影响,部分土地频频流拍的城市出现少推甚至不推地现象,广州会否也出现这样的状况?不会!市国土房管局副局长黄文波表示,广州市今年2.5-4平方公里的住宅用地出让计划,不会受市场的影响,广州今年肯定完成最低的出让计划

石岩至坂田将建石清大道

为加快宝安、龙岗两区城市化进程,改善石岩、大浪、观澜、龙华、坂田街道等区域道路网络,深圳市计划建设石清大道。

该项目起于石岩街道应人石北部,终于坂田的五和大道,全长约14.9公里。为干线性主干道,双向六车道,设计车速为50公里/小时。据悉,石清大道工程的建设单位为深圳市公路局,市发改局批复同意该项目建议书,市规划局已审批同意该项目方案设计。

深圳计划投入1.5亿改造深南路西段

922,深圳市发改局提请深圳市四届人大常委会第22次会议审议34个项目投资计划。这34个项目是今年市四届人大五次会议审议通过的《深圳市2008年政府投资项目计划》中的B类或C类项目。目前,这些项目初步设计已经完成,概算已经审核,具备列入投资计划的条件,拟安排年度投资5.151亿元。

其中,世界之窗至南头联检站的深南路西段改造工程,计划总投资1.5156亿元,安排年度投资5000万元,改造时间计划从今年8月至明年12月。此次列入投资计划的34个项目中,还包括了为满足侨香村经济适用房建成后学位需求而新建的侨香学校。该项目位于福田安托山九路东,建成规模为66班、3150学位的九年一贯制学校,其中小学30班,初中36班。该项目建设时间为今年9月至201012月。 

深圳中心区最大规模旧城改造项目启动

924上午,岗厦河园片区改造暨集体物业拆除工作正式启动,该项目是深圳中心区规模最大的旧城改造项目,位于深圳中心区的东南侧,北临深南大道,南至福华三路,东西分沿彩田路和金田路,占地面积约22.08公顷,这是中心区内目前惟一的城中村。

据介绍,本次进行改造的岗厦河园片区共有城中村房屋约590栋,总建筑面积约51万多平方米,目前多为外来人员租住,当地户籍人员约1100多人。今天开始拆除的集体物业共70栋。与此同时,村民物业的拆赔补偿安置工作也全面展开,在通过广泛民主议事,优化完善原有拆迁补偿安置方案的基础上,10月底启动村民物业签约工作。

深圳将新增两所高校

近日,深圳市自主创新大会透露,深圳除加快南方科技大学建设外,还将支持建设富士康工业工程管理学院、深圳创意设计学院等民办院校。同时,力争到2015年,力争新建10-15家国家工程实验室、工程研究中心,新建15-20家国家级企业技术中心,新建80-100家省市级工程实验室、工程(技术)研究中心和企业技术中心。

另外,在高端产业工程方面,深圳也将上马航天项目。据报道,20083月,航天控股通过公开招标形式拿下位于南山区后海中心区的一幅面积为10458平方米的商业用地,代价为4.95亿元,目的是建设一个标志性的航天大厦,将来建成之后会有约15万平方米的写字楼面积,成为中国航天在南方的运营总部。

深圳提出到2015年率先建成国家创新型城市

924,深圳市新闻办、科信局、发改局、规划局924联合举行《深圳国家创新型城市总体规划(2008-2015)》发布会,把深圳率先建成创新体系健全、创新要素集聚、创新效率高、经济社会效益好、辐射引领作用强的国家创新型城市。

该规划总体目标提出,至2015年,深圳全社会研发投入占全市生产总值的比重达到5.5%以上,科技进步贡献率达到60%以上,每万人口年度专利授权数量达到32件以上,高新技术产业增加值占全市生产总值的比重达到40%以上,高新技术产业产值达到2万亿元以上。

如有疑问,请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

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