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2008-11-3   深圳房地产市场每周简报(第97期)  

一、供应与成交

四项目获预售,一新盘供应市场

2008.10.25~2008.10.31,深圳房地产市场有四个项目取得预售许可证。它们分别是宝安区的万科兰乔花园、金地梅陇镇花园,南山区的纯水岸(六期),盐田区的八佰麓居,四个项目合计为市场提供了539/6.24万平米的住宅以及207/1.37万平米的商业。

在开盘项目方面,上周(2008.10.25~2008.10.31)全市有一个新项目发售。它为:

宝安区的书香门第上河坊,推出1019/5.09万平米的住宅,参考均价12000/㎡;

置业者静待房贷细则出台,一周成交量创近期新低

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看,2008.10.24~2008.10.30,全市共成交商品房357/4.14万平米,日均成交51套,环比下跌58%;日均成交面积0.59万平米,环比下跌50%

上周,全市六个区新房成交量均有不同程度下跌,龙岗区跌幅最大,一周成交量几近冰点;尽管房贷新政已经生效几天,但由于各银行的细则尚未出台,市场双方观望气氛加重;置业者暂缓购房行为,而银行也暂缓放贷,由此造成一周成交量大跌。

从各区新建商品房成交情况来看,龙岗区一周成交量仅56套,环比下跌73%,这一数据几乎和1月末的周销量差不多,除了慢城、英郡年华还有少量的成交外,多数项目一周未开单;宝安区跌幅也较大,一周共成交182套新房,环比下跌40%,这一成交量在目前的楼市局面下尚属不错的业绩,阳光海湾花园再次以周成交48套的业绩成为全市周销售“TOP1”,凤凰雅居紧随其后;福田区上周成交39套新房,环比下跌56%,盛唐商务大厦、皇御苑有不错的表现;盐田区上周成交18套新房,环比下跌57%;盐田区上周成交16套新房,环比下跌53%;南山区上周成交46套新房,环比下跌74%

上周,全市成交金额6.98亿元,环比下跌33.5%;成交均价为16861/平米,环比上涨42%

从各区新建商品房成交均价来看,宝安区上周的成交均价达到了16037/平米,环比上涨21%,如此高的价格主要是由高端住宅项目的成交拉升所至,尽管上周全市成交量大幅下跌,但是豪宅产品的销售并未受到多大影响,招华羲城、星河丹堤、水榭山等项目均取得不错的销售业绩;盐田区的成交均价也由于华侨城天麓七区的成交量大幅攀升,上周价格达到了42169/平米,环比上涨146%;龙岗区的成交均价跌破捌千关口,为7172/平米,环比下跌14%,从近期的成交来看,龙岗区的均价处于一个比较稳定的区间,布吉坂田、中心城等项目价格经过调整后,再次下调的幅度已经比较小;南山区上周成交均价为15769/平米,环比上涨10%;福田区上周成交均价为16848/平米,环比下跌3%;罗湖区上周成交均价为20542/平米,环比上涨4%

 

二、市场与促销

开发商待新政细则公布,楼市促销活动量减少

1022日,降低首付、鼓励自住购房的政策出台以来,消费者对楼盘的关注度明显提高,深圳各大楼盘的看房客户数量有所增加。同时,不少开发商紧跟利好政策的步伐,各大项目积极做好入市的准备,“深业紫麟山”、“万象天成”、“中信红树湾”等一些正在销售或准备入市的项目,纷纷推出样板房或举行产品发布会,整个深圳楼市呈蓄势待发之势,只等新政细则的公布,就会有相关产品推售和促销动作。

受新政影响,看房客户签约意向不高,导致上周的成交量下降幅度较大,开发商在楼盘促销上也进行了大幅收缩。“中信红树湾”万圣节PARTY、“公园大地”英式下午茶、“中海西岸华府”业主酬谢会成为了上周楼市促销中为数不多的亮点。

 

三、政经动态

中国人民银行月内二度下调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定,从20081030日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

这是继本月8日决定下调基准利率后,不到一个月时间中国央行再度作出了降息的决定,政策力度之强历史罕见。

银监会紧急通知:要求加强个人住房贷款风险管理

近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知。1024日,银监会紧急会晤大型商业银行高层,而此番紧急通知应该是在会后发出。通知要求如下三点:

首先,各商业银行办理个人住房贷款,除首次利用贷款购买自住房外,其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452)的规定。

其次,各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查,根据有效证明加以甄别,并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。

第三,各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理,强化风险管控责任,严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为,不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

天津制定八项支持居民购房政策措施

天津市政府于1030日制定八项支持居民购房的政策措施,包括减免住房交易税,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;鼓励个人住房贷款,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;完善公积金住房贷款政策,利用公积金贷款购买新建住房和存量住房的最低首付款比例由30%调整为20%;调整普通住房价格标准;放宽还迁安置房上市条件,用于拆迁家庭定向安置或定向销售的经济适用住房在取得《房地产权证》后即可上市交易,购房人已领取《房地产权证》并注记准许上市转让日期的,随以上政策进行调整;加快保障性住房建设;调整经济适用房开发税收政策;进一步规范房地产市场秩序等。

北京公积金贷款首付下调至20%

北京公积金管理中心发出通知,北京住房公积金贷款最低首付款比例调整为20%,即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)80%。而此前个人使用公积金贷款购买90平方米以上住宅,最低首付款比例为30%;对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,最低首付款比例为20%
   
同时,从1027日开始,公积金贷款的利率统一下调0.27个百分点。5年期(5)以下的贷款利率由原先的4.32%下调至4.05%5年至30年期的贷款利率从4.86%下调至4.59%。调整后,北京公积金贷款利率已经基本下降到20065月时的水平。

截至9月我国银行业金融机构总资产近60万亿元

据中国银监会初步统计,截至20089月末,我国银行业金融机构境内本外币资产总额为59.3万亿元,比上年同期增长17.2%。分机构类型看,国有商业银行资产总额30.5万亿元,增长11.1%;股份制商业银行资产总额8.4万亿元,增长21.5%;城市商业银行资产总额3.9万亿元,增长25.8%;其他类金融机构资产总额16.6万亿元,增长25.5%

1-9月城镇新增就业936万人

人力资源和社会保障部数据显示,今年19月,全国累计实现城镇新增就业人员936万人,为全年目标任务1000万人的94%9月底,全国城镇登记失业人员830万人,比去年同期减少5万人,与去年底持平,登记失业率为4.0%

中国经济总量占世界6% GDP居世界第4

国家统计局27日公布的报告显示,中国经济总量占世界经济的份额已从1978年的1.8%提高到2007年的6.0%

报告指出,中国与世界主要发达国家的差距缩小。30年来,中国GDP居世界的位次由第10位上升到第4位,仅次于美国、日本和德国。中国2007GDP32801亿美元,相当于美国的23.7%、日本的74.9%、德国的99.5%,分别比1978年提高17.259.778.9个百分点。

 “按照世界银行的划分标准,我国已经由低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。”国家统计局报告说,中国人均国民总收入由1978年的190美元上升至2007年的2360美元。

前三季度全国城镇职工平均工资19731

国家统计局发布的数据显示,前三季度,全国城镇单位在岗职工平均工资为19731元,比上年同期增加3056元,同比增长18.3%

北京工资最高 河南最低但增长最快,前三季度平均工资最高的5个地区是:北京市39663元,为全国平均工资的2.01倍;上海市39004元;天津市27687元;浙江省23603元;广东省23078元。前三季度平均工资增长最快的是河南省,增长25.4%,比全国平均增幅高7.1个百分点。

金融业工资最高增长最快,住宿餐饮业最低,统计显示,前三季度全国第二、三产业中平均工资最高的5个行业是:金融业40312元,是全国平均工资的2倍;信息传输、计算机服务和软件业37847元;科学研究、技术服务和地质勘查业31153元;电力、燃气及水的生产和供应业25407元;文化、体育和娱乐业23932元。

两月内三次下调利率

29日,中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。自915央行4年来首次宣布下调贷款基准利率以来,央行在短短一个半月时间内已经三次宣布下调利率。

1029,央行宣布,从1030起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

 

四、土地信息

南山区一宗综合用途土地待出让

20081126,深圳市政府出让位于南山区一宗集居住、商业及服务业等综合用途的土地,宗地编号为T101-0047,土地面积49,581.66㎡,建筑面积205,693㎡,地块位于南山区月亮湾大道、棉山路交汇处。

 

五、行业相关及其他

中行报告预测房价未来两年均降10% 最高降30%

中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示,国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%,最高降30%。到2010年,房地产周期将重新进入上升周期。

报告指出,长期来看,随着城市化率不断提高,我国房地产市场还有巨大发展潜力。目前而言,随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现,经济增长开始处于下降周期,我国房地产市场也开始进入调整,局部地区可能出现个贷违约率上升的潜在风险。经济周期下行将使信用收缩,规模小、资本实力不足的房地产公司可能出现资金链断裂而形成银行信贷风险。

首份新房贷细则紧急叫停后二次公布

央行调整商业性个人住房贷款利率的第二天,1029日,农业银行率先宣布要积极响应房贷新政,但是该行于次日晚间紧急收回优惠细则。对此,很多银行业内人士认为,除了各银行对银行政策的“羊群效应”,存款利息和贷款利息出现“倒挂”是各银行无法“接受”这一事实的主要原因。政策出台整一周,各家银行反应平淡。在优惠政策实施的第一天(即27日),没有一家银行宣布个贷优惠细则。有银行业内人士表示,暂不公布细则,在于各银行已经对降息有了一定预期。

1031,农行房贷细则二次公布,农行细则显示,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,在贷款利率和首付款比例上给予优惠,最低首付款比例为20%,最低贷款利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。对于非普通住房,即使是首次购房,首付款比例也原则上不低于25%,贷款利率原则上不下浮。而对于购买非自住房的借款人,首付款比例一律不得低于30%。其他行的房贷细则可能在下月初出台。

光大银行房贷新政细则出台 符合条件利率可优惠

1030,光大银行出台房贷新政细则,并于即日起执行。

根据光大银行实施细则,对于20081127日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分,借款人可于1215日前提交书面利率调整申请,是否享受优惠利率,视不同情况而定。对此前执行基准利率或下浮利率(基准利率优惠15%)的贷款,若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的,只要符合相应条件,该行会将执行利率调整为基准利率的0.82(即优惠18%)。所有已发放的商业性个人住房贷款,调整后利率均从200911日起执行。如果光大银行客户购买的是第一套自住房,符合套型建筑面积在90平方米以内等条件,首付比例为20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%;而对于第二套房(指的是此前在银行有一笔未结清房贷),符合条件,首付比例为20%,贷款利率在基准利率基础上下降18%;如果买的是第三套房,首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。该新政对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。

深圳楼盘静等利好推迟开盘 新房存量超600万平米

在政府救市政策出台前夕,深圳房地产市场呈现罕见的安静局面,作为“银十”旺销期,原本预计推出30个新盘的热闹情景并未如期出现,众多开发商表示静候救市政策出台,等待好时机再发售,甚至有部分原本在媒体公开表示在10月开售的楼盘也推后到11月开盘。

有业内专家对此表示,利好政策出台确实可让楼市不继续恶化,但过于乐观也不现实。据深圳官方统计数据,截至21日,新房存量超过600万平方米,比去年深圳全年的新房销售量还多,如果以目前的成交速度,即使以后深圳再无新盘入市,也需消化至少18个月。

万科号召全行业让利促销 承认楼市成交量萎缩

万科地产于1029日公布三季度业绩,19月份实现净利润22.8亿元,较去年同期增长18.8%,第三季度净利润则比去年同期下降了13.42%。受价格下降和成交量萎缩影响,万科预计全年业绩可能出现下滑。在行业阴霾之下,万科号召同行积极让利促进销售

发布财报的同时,万科还以自问自答的形式,为降价行为作出辩护,并试图游说同行加入自己的阵营——在市场成交量已经急剧萎缩的情况下,开发企业进行适度让利,促进成交量的上升,对于开发企业本身、购房者和行业健康发展,甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。

梅观高速全线将扩为8车道

梅观高速公路是深圳市规划七横十三纵高速公路网中一条纵向高速公路,也是广东省规划珠江三角洲二环高速公路的重要组成部分。全线将按双向八车道扩建,设计速度100km/h。项目南接梅林海关,北与莞深高速公路相通,全长19.05公里。

UPS亚洲转运中心落户深圳

1024UPS深圳亚洲转运中心举行奠基仪式,预估投资将为1.8亿美元(折合12.4亿元人民币),将于2010年竣工启用。该中心占地8.9万平方米,并包括由深圳机场提供的15万平方米的专业机坪提供地服作业服务,同时还有快速海关处理业务区、分拣设施、货物处理以及货物装箱区域。

国务院正式批准设立深圳前海湾保税港区

深圳前海湾保税港区已于1018日获国务院正式批复同意设立,这是继青岛前湾保税港区以后由国务院批准的国内第9个保税港区。港区规划控制面积3.71209平方公里,东至铲湾路,南以平南铁路、妈湾大道以及妈湾电厂北侧连线为界,西以妈湾港区码头岸线为界,北以妈湾大道、嘉实多南油厂北侧、兴海大道以及临海路连线为界。其功能包括国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等业务。享受保税区、出口加工区相关的税收和外汇管理政策。

盐坝高速全线建成

盐坝高速C段(葵涌至坝岗段)已于1028日建成。根据规划,盐坝高速C段与惠深沿海高速相接,并与深汕高速(深圳-汕头)相连,从而实现与广东省高速公路网的全面连接。盐坝高速C段通车后,可与惠州的惠深沿海高速相连,形成第二条惠深快速通道,从而缓解机荷、惠深、惠盐高速的压力,尤其是荷坳收费站每逢节假日经常堵车的交通压力。

如有疑问,请联系置业国际研究中心 电话:0755-8235 0111

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